Apartman Yaşamında Ortak Gider Krizi: Hangi Masrafı Kim Ödemeli?

Apartman Yaşamında Ortak Gider Krizi: Hangi Masrafı Kim Ödemeli?

Toplu yaşam alanlarında en sık yaşanan anlaşmazlıkların başında hiç kuşkusuz ortak giderlerin paylaşımı geliyor. Özellikle binadaki bazı donanımları hiç kullanmayan kat maliklerinin masraflara ortak olmak istememesi, komşuluk ilişkilerini zedeleyen başlıca hususlar arasında yer alıyor. Ancak hukuki düzenlemeler, bir hizmetten fiilen yararlanmıyor olmanın o hizmetin maliyetinden muafiyet sağlamadığını açıkça ortaya koyuyor.

Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Öğretim Üyesi Dr. Egemen Işık, ortak harcamaların hangi kriterlere göre bölüştürüldüğünü, yönetim planlarının bağlayıcılığını ve mülk sahibi ile kiracı arasındaki sorumluluk sınırlarını değerlendirdi.

Zemin Kat Sakinleri Asansör Masrafını Ödemek Zorunda mı?

Giriş ya da zemin katta ikamet eden ve asansörü hiçbir zaman kullanmayan bir daire sahibinin, bu mekanizmanın arızalanması durumunda ortaya çıkan tamir masrafına katkı sunup sunmayacağı sıkça tartışılıyor.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi, kat maliklerinin ortak tesislerden faydalanma ihtiyacı duymadıklarını öne sürerek bu giderleri ödemekten kaçınamayacaklarını hükme bağlıyor. Dr. Egemen Işık, konunun hukuki boyutunu şu sözlerle aktarıyor:

“Asansörler kat mülkiyeti kanunu uyarınca ortak yer olarak kabul edilmektedir. Yani ortak yer olduğu için de burada asansöre ilişkin yapılacak bütün giderlerin bütün kat maliklerin ortaklaşa bir şekilde katılması gerekmektedir. Binada oturan, zemin katta oturan, giriş katta oturan kimseler elbette şunu söyleyebilirler. Diyebilirler ki ben kullanmadığım bir asansörün giderini neden ödeyeyim? Bunu sormaları çok olağandır. Fakat kanun bu yönde bir tutum sergilemiyor.”

Bununla birlikte, bu kuralın istisnasını yine ilgili kanun çerçevesinde hazırlanan belgeler belirliyor. Bazı binalarda, yönetim planına işlenen özel maddeler sayesinde giriş ve zemin kattaki bağımsız bölüm sahipleri asansör giderlerinden muaf tutulabiliyor. Yönetim planında bu yönde bir hüküm bulunması halinde, zemin kat sakinleri asansör masraflarından sorumlu tutulmuyor. Nitekim Yargıtay da yönetim planında zemin kat sakinlerinin bu masraflara katılmayacağına dair açık hüküm bulunan bir apartmandaki mahkeme kararını onayarak bu durumu emsal nitelikte desteklemiştir.

Çatı Onarımında Muafiyet Söz Konusu Olabilir mi?

Asansör konusunda yönetim planı ile esneklik sağlanabilirken, bina çatısıyla ilgili durumlarda aynı esneklik geçerli olmuyor. Üst katlarda su sızıntısı yaşanırken alt kat sakinlerinin çatının onarım maliyetine katılmayı reddetmesi hukuken mümkün kabul edilmiyor.

Çatının yalnızca en üst kattakilerin değil, tüm yapının koruyucu unsuru olduğuna dikkat çeken Dr. Egemen Işık, şu değerlendirmeyi yapıyor:

“Çatı bakımından tabii ki bu tarz bir muafiyet düzenlemesi yapabilmek çok mümkün olmaz. Sonuçta çatı bütün binayı kapsayan bir yer. Dolayısıyla çatı bakımından yine ortak gider olduğu için bu giderlere de kat maliklerinin ortaklaşa bir şekilde katılması zorunludur. Dolayısıyla benim dairem akmıyor, çatı beni ilgilendirmiyor diye bu giderleri ödemekten kaçınmak mümkün değil. Unutmayalım ki çatı dairenin bir şemsiyesi değil aslında binanın bir şemsiyesi niteliğinde bir yapıdır.”

Aidat ve Giderler Nasıl Hesapmlaıyor?

Farklı metrekarelere veya konumlara sahip dairelerin aynı tutarda aidat ödeyip ödemeyeceği de bir diğer merak konusu. Kanun, tüm harcamalar için tek bir dağıtım yöntemi öngörmüyor; aksine giderin niteliğine göre farklı hesaplama usulleri benimseniyor.

Personel giderleri ile mülkiyetin yapısını korumaya yönelik harcamalar birbirinden ayrılıyor:

• Eşit Paylaşım: Kapıcı, bekçi, kaloriferci ve bahçıvan gibi hizmet personeli için yapılan masraflar daire büyüklüğüne bakılmaksızın eşit olarak paylaştırılır.
• Arsa Payı Esası: Ortak alanların esaslı bakımı, onarımı veya güçlendirilmesi gibi operasyonlarda ise kat maliklerinin arsa payı oranları baz alınır.

Yine de kat maliklerinin aralarında oluşturduğu yönetim planında, bu genel kurallardan farklı bir paylaşım modeli kararlaştırılması hukuken önünde engel bulunmayan bir durumdur.

Ev Sahibi ve Kiracının Sorumluluk Sınırları

Yüksek bütçeli tadilatlar gündeme geldiğinde, bu maliyetlerin kiracılara yansıtılıp yansıtılamayacağı taraflar arasında gerilim yaratabiliyor. Türk Borçlar Kanunu, olağan kullanım giderleri ile mülkiyetin esaslı yenileme masraflarını net bir şekilde birbirinden ayırıyor.

Kiracıların temel sorumluluğu taşınmazın günlük kullanımıyla sınırlıyken, binanın ömrünü ve dayanıklılığını doğrudan ilgilendiren yatırımlar mülk sahibine ait bulunuyor. Dr. Egemen Işık bu ayrımı şöyle özetliyor:

“Kiracının ödemekle yükümlü olduğu giderler kiralananın olağan kullanımı ile ilgili örneğin ısıtma, aydınlatma, güvenlik gibi olağan kullanımla ilgili giderleri kiracı ödemek zorundadır. Ancak söz konusu binanın esaslı bir değişikliği, çatının tamir edilmesi, dış çepenin yenilenmesi gibi bir takım giderler elbette ki kiracıya yükletilemez. Bu giderlerin kat malikleri tarafından ödenmesi gerekmektedir.”